Les taux hypothécaires ont baissé. La Banque du Canada est à 2,75 % depuis avril 2026. Les taux variables autour de 4,7 % à 5,2 %, les taux fixes 5 ans entre 4,4 % et 4,9 %. Par rapport au pic de 2023, c’est une amélioration significative.
Et pourtant, beaucoup de gens qui veulent acheter ou investir en ce moment se retrouvent bloqués devant la porte. Pas à cause du marché. Pas à cause des taux. À cause d’obstacles dans leur propre dossier que personne ne leur avait expliqués clairement.
Voici les 4 obstacles réels, et comment les franchir.
Obstacle 1 : le revenu déclaré, pas le revenu perçu
C’est l’obstacle numéro un chez les travailleurs autonomes, les entrepreneurs, et les employés qui reçoivent une part de leur rémunération en primes ou en commissions.
Les institutions financières calculent votre capacité d’emprunt sur votre revenu déclaré à l’impôt, en moyenne sur 2 ans. Si vous avez réduit votre revenu imposable via des déductions légitimes, votre revenu fiscal peut être significativement plus bas que ce que vous gagnez réellement.
La solution : anticiper. Si vous envisagez un achat ou un investissement dans les 12 à 18 prochains mois, discutez dès maintenant avec votre comptable de l’impact de vos déductions sur votre revenu déclaré.
Ces informations sont fournies à titre éducatif. Consultez un comptable ou un conseiller hypothécaire pour votre situation personnelle.
Obstacle 2 : le ratio d’endettement, le chiffre que peu de gens connaissent
Les institutions financières utilisent deux ratios : l’ABD (amortissement brut de la dette) et l’ATD (amortissement total de la dette). L’ATD, le plus important, inclut tous vos paiements mensuels : hypothèque, taxes, chauffage, plus vos autres dettes.
Une voiture à 750 $ par mois, une carte de crédit avec un solde de 8 000 $, et un prêt étudiant en remboursement peuvent réduire votre capacité hypothécaire de 80 000 $ à 120 000 $ selon les cas. Ce n’est pas une règle arbitraire : c’est le calcul exact que votre prêteur fera.
Obstacle 3 : le dossier de crédit, ce détail qui change tout
Un dossier de crédit avec une cote de 680 et plus ouvre la porte à la plupart des produits hypothécaires. En dessous de 640, les options se réduisent et les taux augmentent.
Vérifiez votre dossier avant de faire une demande hypothécaire. Equifax et TransUnion offrent des rapports gratuits en ligne. Si votre cote est sous 700, des corrections simples peuvent la faire monter de 30 à 60 points en 3 à 6 mois.
Obstacle 4 : la mise de fonds et son origine
Votre mise de fonds doit provenir d’une source traçable et acceptable pour le prêteur : économies accumulées, REER via le RAP, don familial documenté, ou produit de la vente d’un autre bien immobilier.
Un argent comptant non documenté ou une mise de fonds empruntée sur une marge de crédit complique sérieusement la demande.
Pourquoi mai est un bon mois pour clarifier votre position
Attendre que tout soit parfait n’est pas une stratégie. Identifier ce qui manque, corriger ce qui peut l’être, et avancer avec clarté : voilà ce qui fonctionne. Le marché de l’automne récompense ceux qui se préparent maintenant.
Quel est votre obstacle réel ?
Une conversation de 30 minutes permet souvent d’identifier exactement ce qui bloque votre projet, et ce qu’il faut faire pour avancer.
Partage ça avec quelqu’un dans ton entourage, ça pourrait faire la différence dans leur projet. Mon meilleur client, c’est celui qui m’en amène un autre. Je traite chaque référence comme un privilège.
La section commentaires est désactivée sur ce blog. Pour toute question, écris-moi directement sur WhatsApp, Messenger ou LinkedIn, les liens sont visibles sur cette page.
Costel Tanase | Courtier immobilier résidentiel agréé OACIQ | Grande région de Montréal | 514 882 4230 | immoct.com
